期掛盤(pán)的地塊信息，看看樓板價(jià)。別以為你們買(mǎi)地貴，將來(lái)的地只會(huì )更貴更稀缺。別家買(mǎi)了更貴的地，產(chǎn)品肯定要售價(jià)更高。你們項目先天條件好，不能賣(mài)虧了?！?/br>
“那您說(shuō)售價(jià)該定多少好呢？”木逢春虛心請教。

童彤伸出三根手指。

木逢春咬牙：“您是說(shuō)再加三千，賣(mài)到一萬(wàn)二？周邊可還沒(méi)有那么貴的高層住宅呢，快趕上別墅的價(jià)格了?！?/br>
“別墅可不挨著(zhù)奧運場(chǎng)館，也暫時(shí)不會(huì )有地鐵和公交那么方便到達。你看周邊這個(gè)外國語(yǔ)學(xué)校附屬中學(xué)、還有這個(gè)帝都知名的國際學(xué)校分銷(xiāo)，這學(xué)校單看在帝都不算太頂尖，可朝陽(yáng)區里已經(jīng)算是很好的學(xué)校了。你們項目正好在學(xué)區范圍內，這可以加多點(diǎn)錢(qián)，另外就是這個(gè)地鐵口，徒步500米方便到達。還有四環(huán)一下來(lái)就是你們項目，去機場(chǎng)和進(jìn)城開(kāi)車(chē)交通也便利?！?/br>
“客戶(hù)肯為這些再多加三千塊么？”

童彤笑了：“我那可不是三千塊的意思，是三萬(wàn)。我建議你將目標售價(jià)調整為三萬(wàn)塊每平米甚至更高，定位向著(zhù)城市豪宅那種方向吹，找找國外發(fā)達國家大公園周邊城市高檔公寓的案例，補充進(jìn)來(lái)用國際化視野提升一下整體格調。雖然或許容積率過(guò)高，規劃形態(tài)支持不了那所謂高品質(zhì)的真豪宅，不過(guò)地段第一位啊，這地方前途不可估量，總能撐起來(lái)高端項目?！?/br>
“可是三萬(wàn)每平米，一百平的房子就要三百萬(wàn)元以上，總價(jià)天花板……”木逢春一臉不信的樣子，貧窮真的很限制想象力。

“在別的城市我不知道，可帝都藏龍臥虎，有錢(qián)人多了去了。何況總價(jià)三百萬(wàn)并不高，首付一百萬(wàn)，中產(chǎn)咬咬牙都買(mǎi)的起，遠沒(méi)到帝都的天花板呢?！?/br>
童彤只是點(diǎn)到即止，沒(méi)透露太多，2010年之后，三萬(wàn)每平米這個(gè)價(jià)格，東西城二手房要環(huán)境沒(méi)環(huán)境車(chē)位永遠不夠的老破小都比這貴。而四環(huán)邊奧運場(chǎng)館森林公園附近，成熟高檔居住區，也只是入門(mén)上車(chē)的價(jià)格而已。

第66章66世事難料

“真的能支撐么？首付一百萬(wàn)呢？帝都真有那么多有錢(qián)人？我們項目的體量起碼是有1000套房子呢?！蹦痉甏翰环判牡脑俅伟l(fā)問(wèn)。

童彤將PPT撥回項目的區位圖,指著(zhù)旁邊緊鄰的一大片居住區耐心解釋道：“這個(gè)小區你調研過(guò)么？我記得是亞運會(huì )的時(shí)候新建的高層住宅,91年前后入住的?！?/br>
木逢春茫然點(diǎn)點(diǎn)頭：“這個(gè)小區建成年代太早,又不是新建的商品房，沒(méi)在本次競品的重點(diǎn)研究范圍內?！?/br>
“我有個(gè)朋友住這片，這里除了部分回遷房屬于經(jīng)適房范疇不方便交易以外，其余大量的樓都是央企各部以及國有大銀行的福利分房。前幾年，聽(tīng)說(shuō)這些房子都讓員工成本價(jià)內購了,買(mǎi)一套也就是三五萬(wàn)塊錢(qián)，再交幾百塊土地出讓金辦個(gè)上市的手續,就能變成正規商品房買(mǎi)賣(mài)交易。房屋建筑質(zhì)量相當好，高層帶電梯戶(hù)戶(hù)朝南，樓間距特別大無(wú)遮擋,小區內的環(huán)境也不比新建的商品房差?！?/br>
童彤說(shuō)的這個(gè)朋友，是上輩子的同學(xué)，帝都本市人，父親是大國企的職工,亞運會(huì )的時(shí)候分了兩居室在這個(gè)小區,00年前后單位要求員工出成本價(jià)將房子買(mǎi)到個(gè)人名下。據說(shuō)他家是花了三萬(wàn)多買(mǎi)了一套小兩居60平米,2010年初轉手100多萬(wàn)賣(mài)給租戶(hù)了。

“現在周邊商品房賣(mài)多少錢(qián)呢？你報告里寫(xiě)的是均價(jià)6000元,那些小區有這個(gè)小區地段好么？這個(gè)小區的建筑密度很低,還有大花園，公交車(chē)四通八達,與國際會(huì )議中心和大商廈就隔著(zhù)一條馬路,走路去奧運場(chǎng)館比你們的項目更近一站地。最關(guān)鍵,這小區附近的寫(xiě)字樓里入住的都是世界五百強企業(yè)和大國企。最近這幾年去國企工作的可再沒(méi)有福利分房的好事了。聽(tīng)說(shuō)小區里的租金很高，近期二手房也有成交，兩居室每套五六十萬(wàn)總有的。而且這小區體量不小，三四千戶(hù)人家，租售都是供不應求?！?/br>
木逢春有一絲了悟：“您是說(shuō)，這個(gè)小區里的業(yè)主，也可能成為我們項目的目標客戶(hù)，而且他們具備一定的購買(mǎi)能力對么？您這樣一提，我想起來(lái)周邊還有幾個(gè)同樣的大社區呢。原本我覺(jué)得他們現在居住條件已經(jīng)不錯了，應該不會(huì )再買(mǎi)新房子了?！?/br>
“90年代距今將近二十年，聽(tīng)專(zhuān)業(yè)人士說(shuō)我國第一批高層住宅戶(hù)型設計不太合理，面積也小，建設質(zhì)量再好，居住品質(zhì)也很有限。你們現在的項目，從規劃設計到建造工藝、設備設施都比那會(huì )兒強了太多。掙錢(qián)多了，誰(shuí)不想進(jìn)一步改善一下生活條件呢？這些改善型的客戶(hù)，可以賣(mài)了手頭的小戶(hù)型居所，用這錢(qián)付首付，往后用工資和公積金還款。而這個(gè)片區內不愁人接盤(pán)買(mǎi)這些相對低總價(jià)的小戶(hù)型二手房，他們剛來(lái)帝都工作，買(mǎi)不起更好的，總要先有個(gè)落腳點(diǎn)過(guò)度。帝都不斷吸納外來(lái)人口，你是不是也想過(guò)再攢幾年錢(qián)，在帝都買(mǎi)房扎根呢？”

木逢春做地產(chǎn)這一行，每天都是和房?jì)r(jià)打交道，當然是想早點(diǎn)買(mǎi)房，沒(méi)不起大的買(mǎi)個(gè)小一點(diǎn)的，貸款買(mǎi)也總比租房子將租金扔給房東自己啥也落不著(zhù)劃算。國家雖然一再調控，房?jì)r(jià)上漲趨勢卻沒(méi)有明顯的背離，只是漲多漲少的問(wèn)題，按照目前觀(guān)察的情況，晚買(mǎi)一年就要多花不少冤枉錢(qián)。

“還有一點(diǎn)，如果你們的項目一手房?jì)r(jià)格高了，二手房的價(jià)格也會(huì )跟著(zhù)水漲船高。今年買(mǎi)老小區的一套房可能五六十萬(wàn)，等你們項目開(kāi)盤(pán)了售價(jià)一拉，老小區現房本來(lái)就供不應求，二手房的價(jià)格翻倍都不為過(guò)?！蓖疀](méi)有一味的灌輸，而是啟發(fā)式的談自己的感悟，講到這里就不再繼續了，關(guān)于怎么把房?jì)r(jià)炒高這事畢竟與大國策有悖，童彤可不想將正直青年引入歧途。

木逢春從窮鄉僻壤而來(lái)，營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)尚未畢業(yè)，地產(chǎn)圈子里混跡的時(shí)間還不夠久，沒(méi)有那么復雜的念頭，光是聽(tīng)何總講到的這些，足夠他好好消化體會(huì )了。他忙不迭謝了又謝，而后表示：“幸好早來(lái)向您請教，還有幾天時(shí)間，我抓緊再去您提的小區調研一下。如果能拿到更多支持數據，我想我會(huì )將項目的預期售價(jià)以及推理過(guò)程都完善的更合理?？傊兄x您的指點(diǎn)?！?/br>
童彤客氣幾句并沒(méi)多留，甚至都沒(méi)有再提挖木逢春來(lái)身邊幫忙的念頭。這小伙子看起來(lái)很喜歡目前的工作，最起碼他自己懂得爭取機會(huì )，也頗有一些天賦。第一次做這種營(yíng)銷(xiāo)策劃和定位的分析報告就已經(jīng)井井有條，考慮的很全面了，除了勤奮