童彤給悅彤資本那兩位職業(yè)經(jīng)理人布置了2008年度的重點(diǎn)工作目標，一個(gè)還是以科技公司項目投資為主，另一人是將重心先從海外分出一點(diǎn)，找找國內的房地產(chǎn)項目。只投錢(qián)，不管事，要投資回報高周轉快的。

童彤自有資金則單獨分出來(lái)，琢磨著(zhù)不能將雞蛋放在一個(gè)籃子里，買(mǎi)房也需分類(lèi)。

將來(lái)電商的發(fā)展勢頭會(huì )很猛烈，嚴重沖擊實(shí)體經(jīng)濟，商鋪或者綜合大商業(yè)的升值潛力很有限。住宅就挑將來(lái)升值最快不愁賣(mài)的學(xué)區房買(mǎi)，也要看緣分有人賣(mài)才行，新開(kāi)樓盤(pán)不多品質(zhì)都不好，總價(jià)才一二百萬(wàn)太便宜，買(mǎi)好多套將來(lái)賣(mài)的時(shí)候還麻煩。不如再挑點(diǎn)寫(xiě)字樓、酒店、工業(yè)園區之類(lèi)的，現在好點(diǎn)的地段這些物業(yè)便宜的也就是三四個(gè)億，稍微拾掇或者改造升級一下，過(guò)兩年轉手就能翻倍。這些已經(jīng)建設好的項目，比二三四線(xiàn)城市基礎設施都在規劃中的白地，更靠譜一些。那些紙面上畫(huà)的好看的項目，未來(lái)很容易被政策影響，經(jīng)濟形勢拖累而遲遲無(wú)法建起來(lái)，錢(qián)被套住很難離場(chǎng)。

童彤原本想自己花點(diǎn)精力，帝都、滬市和深市，乃至杭城轉悠著(zhù)看看，找目標。忽然想起木逢春這個(gè)人來(lái)，兩年前木逢春街邊發(fā)賣(mài)樓傳單的時(shí)候，兩人還聊過(guò)，童彤是蠻欣賞木逢春的能力和品性的。之后聽(tīng)木嫂提過(guò)兒子成人高考已經(jīng)考上，半工半讀在學(xué)營(yíng)銷(xiāo)專(zhuān)業(yè)，也不知道如今混的如何了。若是并不如意，或者工作不算是很開(kāi)心，他是不是將木逢春弄過(guò)來(lái)，幫著(zhù)參謀買(mǎi)點(diǎn)房子啥的，肯定比自己親力親為省力。

說(shuō)來(lái)也巧，童彤這一問(wèn)，木嫂當時(shí)沒(méi)回答，第二天木逢春竟然主動(dòng)登門(mén)拜訪(fǎng)來(lái)了。仍然是一身西裝革履，雖然比當年發(fā)傳單的時(shí)候穿的檔次高一些，不過(guò)也并非名牌。手上拿了禮物，卻是從商場(chǎng)里買(mǎi)的老字號的品牌點(diǎn)心，老少皆宜誰(shuí)都能吃，哪怕人家看不上，放在民宿的飯廳里自然也不會(huì )浪費。

其實(shí)老字號的點(diǎn)心并不貴，勝在一片心意和巧思。木逢春的母親在何家當保姆已經(jīng)幾年了，他多少是知道何連天父子的身家，人可不差錢(qián)，而木逢春目前的收入水平有限，沒(méi)必要瞎得瑟。送禮是禮數表達心意，正好木逢春也有事請教，怎能空手而來(lái)。

這天是工作日，何小路在學(xué)校上課，木嫂子外出采購恰好沒(méi)在四合院里。童彤也沒(méi)想到上班時(shí)間木逢春就拎著(zhù)禮物來(lái)了。

童彤將人請入正堂，收了禮物，沏茶落座。

木逢春也不兜圈子，先是代替母親感謝東家照顧，而后就問(wèn)起：“何總，我常聽(tīng)母親提您對房地產(chǎn)的事情也很了解，我這里有些疑難想請教，不知您是否愿意指點(diǎn)一二?！?/br>
童彤不可能一上來(lái)就問(wèn)木逢春工作的事，萬(wàn)一人家發(fā)展的一帆風(fēng)順，他阻了人家前程多不好呢，既然木逢春是有求而來(lái)，他姑且先聽(tīng)聽(tīng)：“你說(shuō)說(shuō)看，房地產(chǎn)的事我也是門(mén)外漢?！?/br>
“我現在一家地產(chǎn)公司營(yíng)銷(xiāo)策劃部，剛入職沒(méi)多久，整個(gè)部門(mén)里就我經(jīng)驗少學(xué)歷低。好不容易爭取到了一個(gè)機會(huì )，跟著(zhù)經(jīng)理參與在北四環(huán)那邊新項目營(yíng)銷(xiāo)策劃的事情。地塊已經(jīng)拿到了，設計部那邊讓營(yíng)銷(xiāo)部提定位意見(jiàn)。領(lǐng)導將活都攤派開(kāi)來(lái)，我也想借機表現一下?！蹦痉甏赫J真敘述道，“可我畢竟不是帝都本地人，說(shuō)實(shí)話(huà)肯定還不如我母親接觸過(guò)的有錢(qián)人多，未來(lái)我們那個(gè)項目賣(mài)給誰(shuí)，我有了初步想法，卻不知道是不是真的可行。才來(lái)問(wèn)問(wèn)您，若是按照我描述的那么去定位，您看看會(huì )否有銷(xiāo)路?！?/br>
童彤正好要買(mǎi)房子，奧運片區那邊也是考慮范圍，不免來(lái)了興致，問(wèn)道：“你們那項目不保密吧，你有沒(méi)有帶啥材料電子版的，我這里有電腦，你深入說(shuō)說(shuō)?！?/br>
若是還在拿地階段，項目信息肯定不便外傳?，F在地塊已經(jīng)收入囊中，在策劃階段市調的時(shí)候也都散出去了一波消息，當然不怕給何總看。

木逢春有備而來(lái)，拿出U盤(pán)接入這邊的電腦，打開(kāi)文件夾卻并不是零散的材料，而是認真整理匯總，充分準備的營(yíng)銷(xiāo)策劃案PPT匯報文件。不僅包括了項目基礎信息，還有周邊市場(chǎng)及競品項目調研詳細數據。這些市調數據，一看就是花了大量時(shí)間精力才能得到的一手數據，相當有價(jià)值。

這個(gè)木逢春果然有一套，來(lái)請教問(wèn)題之前都已經(jīng)做好了全面的準備工作。

“這地塊離奧運場(chǎng)館和規劃中的森林公園不算遠，2~3站地吧。那片區域算是四環(huán)外居住氛圍相當成熟的地方了，地皮雖然買(mǎi)的貴，但是那地方住宅根本不愁賣(mài)。領(lǐng)導讓我們每個(gè)人都提定位和策劃案，其實(shí)最關(guān)鍵就是想看看我們覺(jué)得那地方能賣(mài)多少錢(qián)一平米。我也學(xué)著(zhù)自己做了一個(gè)，下周就要向領(lǐng)導匯報，我心里實(shí)在沒(méi)底?！?/br>
關(guān)于地產(chǎn)項目的定位和策劃報告，上輩子童彤就見(jiàn)過(guò)許多，這輩子幫著(zhù)段總做項目更專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)機構出的高大上報告也不陌生。不用木逢春講解，童彤自己已經(jīng)迅速瀏覽了一遍。

這份報告基礎數據扎實(shí)，定位分析條理清晰有理有據，最終導出來(lái)的結論也似乎看起來(lái)很合理。在周邊競品平均單價(jià)6000元左右的情況下，木逢春認為等項目開(kāi)建拿到預售之后定價(jià)在9000元每平米，銷(xiāo)售速度和收益都不會(huì )差。

不過(guò)童彤上輩子恰好知道這個(gè)項目，依稀記得開(kāi)盤(pán)售價(jià)就將近4萬(wàn)元每平米，正趕上房?jì)r(jià)大漲那一波，而今木逢春根據手頭能拿到的信息分析推導9000元每平米的預期似乎太保守了?？墒?，那項目2.5的容積率實(shí)實(shí)在在就是蓋高層塔樓的命，又不是別墅區，又不在市中心，四環(huán)外而已啊。在帝都二環(huán)邊上最貴的高層板樓也少見(jiàn)能賣(mài)到2萬(wàn)元每平米的，誰(shuí)又敢太激進(jìn)的翻倍報價(jià)呢？

事實(shí)上，當時(shí)很少人能預料帝都房?jì)r(jià)居然在奧運后呼啦啦一下子起來(lái)了，何止翻倍的增長(cháng)。

木逢春見(jiàn)何總一直不說(shuō)話(huà)，忐忑道：“何總，是不是我這PPT做的不成樣子，畢竟我第一次獨自完成這種推導，要不我再給您簡(jiǎn)單講講思路？”

“不用了，我都能看懂，你做的挺好的。只是……售價(jià)這里似乎有一點(diǎn)不太合理?！?/br>
“是不是太高了？一下子比競品提高2千元，我當時(shí)也有點(diǎn)沒(méi)把握?！蹦痉甏亨止玖艘痪?。

童彤搖頭：“我總感覺(jué)房?jì)r(jià)還會(huì )漲，你這個(gè)項目現在開(kāi)始規劃設計，起碼一年以后才能拿到預售證，再推廣入市，前后差不多兩年，市場(chǎng)變化莫測。說(shuō)不定周邊早不是那種價(jià)了。你的分析數據里，最好能加上近