后，正經(jīng)的別墅會(huì )賣(mài)到多少錢(qián)么？”童彤繼續問(wèn)。

“按照這幾年的市場(chǎng)行情，兩三年后，別墅頂多能多賣(mài)個(gè)幾十萬(wàn)？而且還有可能會(huì )跌吧。有錢(qián)人畢竟還是很少的。二三百萬(wàn)的別墅不上不下，老百姓買(mǎi)不起，真正有錢(qián)人也看不上?！倍卫习鍖Ψ康禺a(chǎn)方面的研究還不是很深入，而且是從福利分房那個(gè)時(shí)代過(guò)來(lái)的，總覺(jué)得房?jì)r(jià)現在已經(jīng)很貴，在原材料和地價(jià)都沒(méi)有大變化的時(shí)候，建筑產(chǎn)品漲漲跌跌才符合市場(chǎng)規律。

“那么如果將來(lái)，z策不允許做1.0以下的住宅，帝都范圍內容積率上調，鼓勵多蓋高層解決人民群眾剛性居住需求，別墅產(chǎn)品則變得越來(lái)越稀缺呢？賣(mài)地的收益給各地財政帶來(lái)明顯的增幅，資本聞風(fēng)而入的炒作，房地產(chǎn)帶動(dòng)了上下產(chǎn)業(yè)鏈條……地價(jià)再不會(huì )像今天這樣便宜。甚至國際形勢變化，比如鋼鐵等原材料上漲，以前不起眼的建筑材料也隨著(zhù)工程項目爆炸式增長(cháng)而供不應求價(jià)格不斷攀升。您這低成本低容積的地反而會(huì )變得與眾不同，越發(fā)宜居搶手?！?/br>
童彤隨便將環(huán)帝都XX城在后世的推廣說(shuō)辭搬出來(lái)，理念就足夠新穎而震撼，“關(guān)鍵點(diǎn)在起步區能不能引爆市場(chǎng)。光靠一個(gè)持有型的酒店顯然是無(wú)法撬動(dòng)整個(gè)大盤(pán)的，也不會(huì )為地價(jià)帶來(lái)更強的增長(cháng)?？h城甚至是省里的領(lǐng)導不會(huì )甘心只開(kāi)發(fā)一個(gè)酒店一片住宅或廠(chǎng)房，他們也希望地價(jià)能漲的快，吸引更多開(kāi)發(fā)商介入，帶動(dòng)上下游產(chǎn)業(yè)，財政收入才能進(jìn)入良性循環(huán)?！?/br>
有那么一瞬間，段老板覺(jué)得何連天與那位王老師的說(shuō)辭格外相近，站在常人無(wú)法想到的高點(diǎn)，充滿(mǎn)了前瞻性，不是只做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)個(gè)酒店住宅區，而是希望能夠真的導入產(chǎn)業(yè)，用房地產(chǎn)作為支柱或驅動(dòng)力，制造更多的就業(yè)機會(huì )。

“我感覺(jué)有點(diǎn)聽(tīng)不太懂，何總，您能說(shuō)的再簡(jiǎn)單一點(diǎn)么？拿了地之后還干不干酒店？”段老板其實(shí)并不是真聽(tīng)不懂，而是更關(guān)注這事該怎么走出第一步。無(wú)論未來(lái)多么美妙，眼下這里還是一望無(wú)際的荒地。沒(méi)有兩三年的時(shí)間，沒(méi)有幾千萬(wàn)甚至上億的前期成本投入，根本看不到成果。再說(shuō)開(kāi)發(fā)商又不是做慈善的，肯定是有利可圖才能下本。

“國家不會(huì )隨便定義支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)應該就是下一個(gè)經(jīng)濟增長(cháng)點(diǎn)?！绷职矏傄呀?jīng)想通了，而且在C大以及林家往來(lái)的都是各行各業(yè)的精英，更容易理解制定z策的那些人的思路，這么多年林家一直是跟著(zhù)z策走，做符合國家經(jīng)濟發(fā)展大趨勢的事，從未失手，“我也覺(jué)得這地一定要拿。那么何大哥，接下來(lái)你建議怎么做這個(gè)項目呢？”

“我建議是請國內外知名的策劃公司，針對這地塊及周邊城鎮做產(chǎn)業(yè)規劃，實(shí)打實(shí)哪怕研究結論需要十幾二十年才能發(fā)展起來(lái)，也一定要有依據，看起來(lái)像那個(gè)樣子。然后是選一家境外知名的建筑設計事務(wù)所，做地塊的大規劃。比照米國或歐洲那種衛星城的格局，做主題小鎮。酒店只是小鎮最初的起步區里的一個(gè)小項目而已。配套設施如醫院、學(xué)校和居住區都是大產(chǎn)業(yè)規劃里先導區容納人口涌入的地方。

居住區的售樓處，并不是臨建，而是永久會(huì )所和社區商業(yè)，不僅是居住人群的配套服務(wù)設施，還是整個(gè)區域產(chǎn)業(yè)規劃的展示場(chǎng)所?！?/br>
童彤將當年參觀(guān)XX城項目的心得體會(huì )以及后世的一些大盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)手法說(shuō)出來(lái)，“如果只是北三縣那種睡城，賣(mài)地蓋高層，夜晚和周末才有消費，對當地z府只是賣(mài)地那一錘子買(mǎi)賣(mài)，未來(lái)的稅收和產(chǎn)業(yè)根本發(fā)展不起來(lái)。如果我們一開(kāi)始準備充足，手里彈藥多，畫(huà)的大餅足夠新穎科學(xué)，有產(chǎn)業(yè)規劃有高端人群的引入，給本地z府一定的信心和期待，就能在后續開(kāi)發(fā)過(guò)程中占盡主動(dòng)?！?/br>
“可是如果想引入主題小鎮高端居住的概念，開(kāi)發(fā)別墅區，真正的別墅用地容積率都在0.5以下，售價(jià)高回款慢……”林安悅從專(zhuān)業(yè)角度上分析，有些為難道，“而且真正讓人覺(jué)得上檔次的別墅，能比肩帝都國際機場(chǎng)那邊的，每一棟樓的造價(jià)可不便宜。這邊連機場(chǎng)都沒(méi)有，離著(zhù)CBD又有點(diǎn)遠，反正我是不會(huì )買(mǎi)?！?/br>
段老板也遲疑道：“是啊，之前我一直也猶豫，這么偏的地方就算造出別墅，太貴的賣(mài)的慢，1.0容積率蓋板樓比縣城能好到哪里去，生活居住各種不方便，忽悠誰(shuí)來(lái)買(mǎi)呢？”

童彤微微一笑：“如果那么容易就想到破題的方法，這大片地不早就被別人圈走了么？段總、林大小姐，你們真想聽(tīng)我說(shuō)么？接下來(lái)的點(diǎn)子可要收費了哦?！?/br>
林安悅爽快道：“你就別賣(mài)關(guān)子了，趕緊說(shuō)吧，還怕我們給不起錢(qián)聽(tīng)課？”

第41章41哪來(lái)的錢(qián)

童彤要賺的可不是“講課”這點(diǎn)錢(qián),他要實(shí)現的目標是用自己多年投資的經(jīng)驗，給項目找低成本的大錢(qián)。而最開(kāi)始吸引段老板或者資方的方式，是要說(shuō)明這項目蓋出來(lái)的房子究竟能賣(mài)給誰(shuí),能否真的快銷(xiāo)快周轉。所有資本都看中錢(qián)生錢(qián)的速度，如果能列出足夠證據讓資本相信投入產(chǎn)出高回報，錢(qián)就不是問(wèn)題，地也可以不止圈這一處。童彤印象中那個(gè)環(huán)帝都XX城的大盤(pán)名號可是遍布大七環(huán)沿線(xiàn),將帝都東南西北都包圍住了。

“既然林大小姐發(fā)話(huà),我就不再藏私。先回答建房子賣(mài)給誰(shuí)的問(wèn)題?！蓖懈卸l(fā)進(jìn)行客戶(hù)描摹道,“真有錢(qián)的人的確不會(huì )瞧上這地方。但是有一批人，錢(qián)不夠買(mǎi)傳統意義的大別墅，也不想在城里住一輩子高樓大廈鴿子籠。他們追求生活居住條件的改善，平時(shí)又因為工作和兒女教育不得不住城里，周末則開(kāi)車(chē)去第二居所、體驗田園牧歌短暫渡假。這些人會(huì )喜歡有天有地的別墅或類(lèi)別墅第二居所,也希望投資的不動(dòng)產(chǎn)能繼續升值。他們都沒(méi)有購買(mǎi)真正別墅的經(jīng)驗，卻渴望更上一層的生活模式。你們閉上眼睛想一想,這批人是否存在,現在哪個(gè)項目能滿(mǎn)足他們的需求，他們又有多少錢(qián)能去實(shí)現這個(gè)夢(mèng)？”

林安悅一直在學(xué)校讀書(shū)，接觸的人除了自家圈子的子弟，就只有C大那些學(xué)霸同學(xué)。同學(xué)們還不是特別了解人家的家庭背景。但是一般工薪階層家庭年收入又20~30萬(wàn)的已經(jīng)是屬于成功人士了吧。

段老板則若有所思點(diǎn)點(diǎn)頭：“這樣的人確實(shí)存在,我們公司里中層管理人員,在帝都都買(mǎi)了商品房,一套二三十萬(wàn)的高層,也還算繁華地段。他們年收入十萬(wàn)左右，努力工作攢錢(qián)三五年，全款就能買(mǎi)，而且現在個(gè)人可以辦理房屋抵押貸款，新建的商品房起碼能貸款一半。一大家子湊