持之前的分析報告都是運用專(zhuān)業(yè)術(shù)語(yǔ)和詳實(shí)的數據以及數學(xué)公式做分析。那么現在，陸持在枯燥乏味高深難懂的專(zhuān)業(yè)性報告之余，還力圖用大白話(huà)和豐富淺顯的例子解釋給在座的本科學(xué)弟學(xué)妹們。陸持想通過(guò)這次演講，告訴斯坦福的學(xué)弟學(xué)妹，以及那些正在觀(guān)望的民眾，M國房市真的不會(huì )高枕無(wú)憂(yōu)。

為了做到這一點(diǎn)，陸持拋棄了他管用的數據模型和數學(xué)公式以及高深的金融理論，直接給出了兩個(gè)即便是中學(xué)生都能弄懂的數據——

第一個(gè)就是貸款人信用評分。按照銀行和貸款機構的相關(guān)規定，他們會(huì )給每一位想要買(mǎi)房的貸款人評分。一般情況下，只有分數高，還款能力好的優(yōu)良客戶(hù)才會(huì )通過(guò)審核，發(fā)放貸款。然而現在的情況是，M國政府為了推動(dòng)房市的增長(cháng)，銀行和貸款機構為了更大的利益，在發(fā)放貸款時(shí)根本不考慮客戶(hù)的還款能力。一些沒(méi)有穩定收入的低收入人群，信用級別非常差的違約?？鸵部梢阅玫劫J款。而這樣的決定則意味著(zhù)一旦遇上危機，這些人會(huì )立刻喪失還款能力。也就是說(shuō)，一旦發(fā)生危機，那些發(fā)放貸款的銀行和貸款機構根本就不能保證順利回收貸款，他們能得到的只是一棟棟沒(méi)有換完貸款的房子。屆時(shí)這些房子就會(huì )成為銀行的不良資產(chǎn)包的一員，并且占據極大的份額。

然而，M國的銀行和金融機構為了賣(mài)出更多的次級債券，不惜串通評級機構，將這些原本就沒(méi)有資格獲得貸款的客戶(hù)，還有那些由隱藏風(fēng)險非常大的貸款合同打包的次貸債券紛紛評為AAA級別的優(yōu)質(zhì)債券售賣(mài)給更多的股民分攤風(fēng)險。

陸持給出的第二個(gè)數據就是房貸可變利率。一般情況下，貸款人從銀行拿到購房貸款后，還款時(shí)是要加上利息的。并且這個(gè)利息會(huì )隨著(zhù)行情的變化而浮動(dòng)。陸持發(fā)現，在銀行和貸款機構發(fā)放的房屋貸款中，這個(gè)房貸利率也是在不斷變化的。然而跟普遍認識上的隨行就市不同，銀行及貸款機構發(fā)放給這些客戶(hù)的貸款利率是逐漸遞增的。也就是說(shuō)，剛開(kāi)始幾個(gè)月的利息很低，越到后面利率越高，直到還款人根本還不起貸款。打個(gè)比方，就跟高利貸利滾利差不多。

房貸利率的不斷增加直接導致房?jì)r(jià)的虛高。而這種虛高并非是由市場(chǎng)決定的正常價(jià)格，而是由人為推動(dòng)的。換句話(huà)說(shuō)，這些房子本身的價(jià)值與貸款價(jià)格并不匹配。而是次級債券推出以后，M國各大銀行和金融機構為了刺激房?jì)r(jià)不斷上漲，不顧市場(chǎng)的客觀(guān)規律，也不顧貸款人的資質(zhì)，刻意放寬貸款政策，鼓勵客戶(hù)置辦越來(lái)越多的房產(chǎn)，以及引入一大批信用不良的客戶(hù)購買(mǎi)房屋辦理高利率貸款所引起的虛假繁榮——就是在人為制造M國的房市繁榮泡沫。

一旦泡沫破碎，就會(huì )導致房?jì)r(jià)下跌，那些手中擁有幾套房產(chǎn)，有幾份貸款要還的客戶(hù)根本無(wú)法償還越來(lái)越高的貸款利息。在大盤(pán)都在跌的情況下，估計這些客戶(hù)也沒(méi)有辦法將價(jià)值下跌的房產(chǎn)轉賣(mài)給其他人。最后的結果就是大量?jì)斶€不起貸款的客戶(hù)們紛紛棄房逃跑，或者辛苦供養的房產(chǎn)被銀行和貸款機構回收。銀行和貸款機構的不良資產(chǎn)包擴大，但是資金鏈可能會(huì )斷裂。大量金融機構的資金鏈斷裂將直接導致經(jīng)濟的崩盤(pán)——次貸危機就此爆發(fā)。

陸持的演講論據詳實(shí)例子生動(dòng)，聽(tīng)得一眾學(xué)弟學(xué)妹們目瞪狗呆的同時(shí)，也如醍醐灌頂恍然大悟。

而不出陸持所料，在演講結束后，他的一番論據也在社會(huì )引起軒然大波。原本還懵懵懂懂的股民們也都明白了陸持想要做空M國房市的底氣所在。一些股民心生動(dòng)搖，甚至想要盡快拋售手中的房產(chǎn)和次級債券。然而事不湊巧——

就在陸持在斯坦福大學(xué)演講之后的一個(gè)禮拜，也就是2006年的1月5日，納斯達克指數突破2276點(diǎn)，創(chuàng )下自飛機幢大樓事件后的新高。

受到這個(gè)利好消息的影響，M國房?jì)r(jià)指數再次躥升，原本在觀(guān)望的民眾受到鼓勵，決定繼續觀(guān)望下去。

原本就如臨大敵的M國政府和相關(guān)評級機構也紛紛跳出來(lái)自證清白，尤其是幾大評級機構的負責人，在公開(kāi)場(chǎng)合以及媒體采訪(fǎng)中紛紛指責陸持信口胡言嘩眾取寵，有cao縱輿/論倒逼市場(chǎng)之嫌。M國證監會(huì )也站出來(lái)警告陸持不要試圖用自己的影響力污蔑M國官方以及M國房市，否則將以cao縱市場(chǎng)為由指控陸持……

那些代理次級債券的華爾街投行和金融機構也紛紛站出來(lái)反對陸持的言論。事實(shí)上自從陸持在2005的夏天表示出對次級債券的不看好以后，華爾街一直在流傳著(zhù)M國房市將會(huì )迎來(lái)一場(chǎng)崩潰的理論。然而事實(shí)證明，M國房市依然□□，并沒(méi)有如某些利益熏心的資本家所幻想的那樣，出現暴跌。

還有一些專(zhuān)家學(xué)者則指責陸持企圖做空M國房市是從本質(zhì)上敵視M國——因為按照陸持的理論，如果他想成功做空M國房市，那么唯一可能實(shí)現的情況就是M國房市全面崩潰，M國爆發(fā)一次歷史罕見(jiàn)的經(jīng)濟危機。換句話(huà)說(shuō)，這位受萬(wàn)眾矚目的cao盤(pán)天才正企圖大發(fā)國難財。

一些投行和評級機構的代言人們甚至由此指出了陸持的國籍，并且別有用心的指出——一個(gè)華夏人，為了賺錢(qián)正處心積慮的等待M國房市崩潰。所以無(wú)論陸持說(shuō)的多么冠冕堂皇，這些代言人恨不得敲黑板的提醒那些正處于觀(guān)望的民眾們：陸持始終不是一個(gè)M國人，所以他根本沒(méi)有權力指摘M國政府為了推動(dòng)M國經(jīng)濟而采取的一系列政策。更何況陸持的出發(fā)點(diǎn)根本就不是為了M國民眾——他想做空M國房市牟圖一己之力。

換句話(huà)說(shuō)，陸持正期盼著(zhù)一場(chǎng)舉國之災，目的就是為了成全他一個(gè)人的名聲和利益。

大jian大惡若斯，根本不能忍。

在有心人的蓄意挑撥下，果然，陸持再一次感受到了被全民diss的酸爽。不要提那些已經(jīng)購買(mǎi)了幾套房產(chǎn)和次級債券，真的擔憂(yōu)房市會(huì )如陸持所料般崩潰的股民們，就連那些還沒(méi)有入市，正處在小心翼翼地觀(guān)望中的其他民眾們也都不由自主的生出了對陸持的反感。

并且由不由自主的，在某些有些人的煽/動(dòng)下，腦子一熱的購買(mǎi)了房產(chǎn)或者次級債券，美其名曰為了M國的發(fā)展添磚加瓦。

而這些人群情激奮的“義買(mǎi)”行為，則不出意料的再一次推動(dòng)了全M房?jì)r(jià)指數的繼續走高。

讓被全民DISS，連帶著(zhù)連校園系也被DISS了一把的陸持分外無(wú)語(yǔ)。

不過(guò)，陸持出于某種義憤兼憐憫心態(tài)的演講也并非毫無(wú)用處。至少那些精明的投資者們已經(jīng)在暗搓搓的尋找退路。而令陸持感到意外的，原本想要跟雷曼投行合作，在香城發(fā)行迷你債券的雷世集團大華夏區的負責人雷霆，再一次找上陸持。

“其實(shí)自