，他所在的SK律師事務(wù)所在去年營(yíng)業(yè)收入和合伙人平均收益全球排名第二。李巍工作五年，已升至初級合伙人，從他的辦公室望出去可以看見(jiàn)靜靜流淌的哈德遜河。

幾個(gè)人開(kāi)個(gè)短會(huì )，Dannile先簡(jiǎn)單地對了解到的項目情況做個(gè)總結，總體而言，如Thomas的介紹屬實(shí)，目標物業(yè)上規劃項目所取得的開(kāi)發(fā)許可較為齊備，但仍需核查相關(guān)批文信息，批文中的用途、面積、高度、期限等任一細節都影響到后續開(kāi)發(fā)。

劉銘宇點(diǎn)頭稱(chēng)是，當場(chǎng)表示希望聘請Dannile作為天駿地產(chǎn)收購目標物業(yè)的法律顧問(wèn)。Dannile后面還有一個(gè)會(huì )，發(fā)表完意見(jiàn)就先行離開(kāi)了。

“看起來(lái)是個(gè)鉆石級別的地塊?！崩钗∞D動(dòng)手中的簽字筆，“價(jià)格估計不便宜?！?/br>
劉銘宇伸出四個(gè)手指頭，“4億美元？”李巍嘖嘖咂舌，“最賺錢(qián)的還是商人啊。像我們這種靠專(zhuān)業(yè)知識和體力吃飯的，幾輩子的bilblehours（計費小時(shí)）都達不到這個(gè)數?！?/br>
“你們專(zhuān)業(yè)人士向客戶(hù)收到的錢(qián)可以馬上落袋為安，做項目先期投入大量資金，盈利甚至收回成本都有風(fēng)險。賺錢(qián)的方式不同，不能一概而論?！?/br>
“天駿財大氣粗，4億美元還是拿得出來(lái)的吧?！?/br>
劉銘宇苦笑道：“項目是好項目，資金是大問(wèn)題。買(mǎi)地的4億美元拿得出，后面開(kāi)發(fā)可還不止4億。全部掏真金白銀誰(shuí)都受不了了?！?/br>
“那你打算怎么解決資金？”

“我找了一家移民咨詢(xún)公司，老板是華裔，做中國人的移民業(yè)務(wù)經(jīng)驗比較豐富，在業(yè)內小有名氣。他們提供了一個(gè)融資方案，結合美國的移民政策，幫我們做這個(gè)項目的預售，用預售款作為夾層貸款，將銀行貸款比例壓縮到40%以下，這種情況下可以用項目單獨抵押，不需要額外擔保?！?/br>
“這個(gè)方案很新穎，但是否實(shí)施成功預售的情況應該很關(guān)鍵?！?/br>
“是的。所以才找了這家公司合作，看中的就是他們手上的移民客戶(hù)資源和投資經(jīng)驗。風(fēng)險是有，不過(guò)這個(gè)地塊的稀缺性擺在那兒，如果能以4億美元成交，我相信低價(jià)至少有15%的上漲空間。即使這個(gè)方案最后行不通，用其他的融資渠道，項目的投資安全也有一定保障?！眲懹钫Z(yǔ)氣透出幾分胸有成竹。

“看來(lái)天駿要在美國大干一場(chǎng)了！”李巍打了個(gè)響指。

**

接下來(lái)一天的安排是會(huì )見(jiàn)瑞恒集團的人，商談紐約項目的融資方案。瑞恒集團的董事長(cháng)姓周，邁瑞·周，加拿大華裔，微胖身形，聲音洪亮，金絲眼鏡后面的一雙眼睛透著(zhù)精光。

周總詳細介紹了為天駿地產(chǎn)投資紐約項目設計的融資方案，瑞恒集團計劃利用投資移民的需求，將購房和融資結合起來(lái)，通過(guò)向投資移民客戶(hù)預售募集部分資金，以?shī)A層貸款的方式投入項目，爭取占到40%左右，銀行貸款40%，剩下是天駿地產(chǎn)自身的資金投入。

銀行貸款的比例從60%壓縮到40%，這種情況下銀行可以接受項目的單獨抵押，不需要母公司再提供額外的擔保。而且預售款作為夾層貸款的年利率低于5%。這樣不僅壓縮了天駿投入的自有資金，放大了融資杠桿，融資成本還低，有利于提高項目回報率。

聽(tīng)完周總的介紹，劉銘宇緩緩拍掌道：“這個(gè)方案一舉多得，非常創(chuàng )新和專(zhuān)業(yè)?！?/br>
周總笑容滿(mǎn)面：“國內企業(yè)到美國投資，缺少美國本土的背景和經(jīng)驗，與各方的溝通和談判能力差一些，因此和當地的機構進(jìn)行有效的合作是一個(gè)很好的方法。瑞恒集團投資的主要優(yōu)勢在于核心團隊都是非常有美國本土經(jīng)驗，包括哈佛等名校畢業(yè)的人員，可以幫助國內企業(yè)在美國談判、融資和把控項目風(fēng)險。我們跟投資人、銀行、會(huì )計師事務(wù)所、律師事務(wù)所都有很好的合作經(jīng)驗，具備整合協(xié)調的能力?！?/br>
“天駿來(lái)美國投資缺少的正是瑞恒這樣有美國本土背景和經(jīng)驗的合作伙伴?！眲懹畛林?zhù)一笑，“我想聽(tīng)聽(tīng)瑞恒對于紐約項目預售的想法和計劃?！?/br>
瑞恒這次準備得很充分，周總打開(kāi)另一份PPT，開(kāi)始介紹瑞恒針對紐約項目制定的一個(gè)初步的預售計劃，包括瑞恒現有儲備客戶(hù)資源及預估的預售客戶(hù)數量、預售金額對項目融資成本及回報率的影響、預售的推介會(huì )安排、雙方的合作模式及收費方式等。

一陣困意襲來(lái)，時(shí)差的威力發(fā)作了，林若連續兩天晚上都睡不著(zhù)很精神，這會(huì )兒上下眼皮打架，想打哈欠。她瞪大眼睛，強打精神，腦袋卻不聽(tīng)使喚，有點(diǎn)飄飄然的感覺(jué)，負責做會(huì )議記錄的她連劉銘宇和周總的對話(huà)聽(tīng)得都不太真切了。

劉銘宇倒很精神，聽(tīng)得認真，不時(shí)與周總進(jìn)行交流，不知道他有什么倒時(shí)差的竅門(mén)。會(huì )議一直開(kāi)到下午三點(diǎn)。林若暗暗發(fā)狠掐了自己好幾下，勉力抵抗住一陣比一陣猛烈的困倦，表面看上去挺正常，實(shí)際恨不得即刻癱倒在床上。

會(huì )議頗有成效，雙方對合作進(jìn)行了比較深入的交流。明天瑞恒安排了三家銀行，一起去溝通銀行對此類(lèi)房地產(chǎn)項目融資業(yè)務(wù)的具體方案。

從瑞恒的辦公室出來(lái)，林若在大太陽(yáng)下打了幾個(gè)哈欠。劉銘宇笑道：“困了？”

“晚上睡不著(zhù)，現在犯困。您沒(méi)有時(shí)差嗎？”林若問(wèn)。

“有?！?/br>
“那我看您挺精神的?！绷秩艉闷娴?，“有什么好辦法？”

劉銘宇神秘地笑笑，湊過(guò)來(lái)低聲道：“我出門(mén)前喝了一大杯黑咖啡?！?/br>
“嗯？”林若呆住了，“呃……好辦法?！?/br>
劉銘宇看她遲鈍的表情樂(lè )了，“我們先回酒店休息，晚上八點(diǎn)李巍請吃飯。你可以睡會(huì )兒，不過(guò)會(huì )議記錄吃飯之前要發(fā)給我?！?/br>
林若負責將這次行程的會(huì )議內容整理成會(huì )議記錄，會(huì )議記錄要發(fā)給公司的相關(guān)人員，這邊晚上國內正好是上午，劉銘宇會(huì )和他們開(kāi)電話(huà)會(huì )議討論紐約項目。

回到酒店，林若身子一沾到柔軟的大床就睡著(zhù)了，睡得昏昏沉沉，鬧鐘響了好幾遍才掙扎起來(lái)，聽(tīng)錄音做完會(huì )議記錄，發(fā)給劉銘宇已快七點(diǎn)半，穿好衣服，花五分鐘化個(gè)淡妝，趕緊下到酒店大堂。

劉銘宇已經(jīng)等在大堂，不一會(huì )兒，李巍便開(kāi)車(chē)過(guò)來(lái)接他們。晚上吃飯的餐廳據說(shuō)是美國最好吃的牛排餐廳，連續二十多年被評為紐約第一的牛排館（TOPFOOD）。

**

餐廳在布魯克林區，保持著(zhù)非常傳統而古老的德國酒吧風(fēng)格，原木色的桌子，深褐色的木墻，天花板上吊著(zhù)蠟燭水晶燈。訂好的位子上已有一位白人美女等著(zhù)他們。白人美女大大的眼睛，長(cháng)卷發(fā)隨意地盤(pán)在腦后，褐色的眼珠很迷人，氣質(zhì)優(yōu)雅。

李巍分